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在中国,普通人,别拿血汗钱碰公寓!
2017-10-15

  2009年起,中国房价翻了好几番,随后,购房政策是越来越紧。

  限购限售限价限贷,想买房?有社保不?没有请这边滚。

  让想自住刚需和投资客恨得牙痒痒。

  这时候,公寓给这些人带来了曙光。

  大街上,不停有中介声嘶力竭地喊:

  低总价低单价,不限购不限售不用摇号随便买,地铁旁精装修小户型,哥,看看吧,买到就赚到呀。

  面对中介的吐沫横飞天花乱坠,很多人心动了,恨不得马上买几套坐等赚上一笔。

  拿广州天河区的住宅均价早就超4万,但同地块的公寓只有2万78,还带5年返租。

  算下来,每平米就2万出头。

  那么,这看似稳赚的公寓,到底藏着什么秘密呢?

  商铺穷三代,公寓毁一生,又是什么逻辑呢?

  在中国,不要碰公寓

  1政策

  公寓,建在商业用地上,达不到住宅标准,所以叫商住公寓。

  中国多地因为城市规划的贪多求大,导致商业写字楼供应严重过剩。

  写字楼卖不出去咋办呢,开发商为了去库存,打着不限购不限售低总价的口号,把写字楼改成公寓去割韭菜。说白了,公寓其实就是个擦边球。

  中国房地产法规里,并没有给公寓什么名分,名不正言不顺,也成政策的重点关注对象。

  2017年3月8日,南京出台加强非住宅公寓管理政策。

  2017年北京出台326商住房政策,严格限制商办楼买卖和贷款,随后成交暴跌95%

  2017年,广州出台330政策限制个人购买商办楼,随后成交暴跌71%。

  厦门出台商办楼政策,严禁商办改公寓住宅,甚至会无偿回收土地。

  2018年,深圳出台政策,商务公寓5年限售。

  可见,商住两用的公寓,国家并不怎么待见。

  2产权年限

  产权年限

  住宅:70年

  商住公寓:50年。

  商务、酒店公寓:40年

  很多人都关心,住宅70年产权到期后怎么办。

  国家多次明确表示,住宅在70年到期后可自动续期。

  但是,公寓产权到期后怎么办,国家一直没表态过。

  买公寓的,掂量掂量吧。

  3户口

  很多人买房,是为了落户享受城市配套红利,比如学区。

  但是,这仅仅是针对住宅的福利,没公寓什么事。

  公寓属于商业用地,无法落户,没有学位,只能注册公司!

  这就失去了房产最重要的附加价值,买个公寓就等于租个房一样。

  最近,宁波、六安、长沙,佛山多个城市推出买公寓可落户的政策。

  很多没有房票的家长进场,以为能解决孩子落户上学问题。

  殊不知,就近上学,次序是先住宅后公寓,你觉得能轮的上吗?

  而且,这些城市是因为商业地块规划太多,商业地产过剩,就是抛个饵让你去库存的。

  4成本

  公寓土地成本低于住宅,看着便宜,但隐形持有成本远高于住宅。

  1.公寓所有费用都按照商用标准交,水电物业费比住宅贵一倍。

  2. 公寓没有独立阳台和窗户,不被允许通天然气,不允许使用明火,做饭只能用电炉。

  3 公寓的实际公摊面积很高,能达到25%--40%,你掏钱买的房,近一半都要交给公摊。

  5布局

  因为达不到住宅标准,公寓一般都是小户型。

  公寓的居住环境居住体验,远比不上住宅。

  1.公寓居住人口密度大, 一层楼10几甚至20多户,跟筒子楼大杂院一样,日照和通风的条件差,互相不对流,安全卫生堪忧。

  公寓户与户之间私密性差。

  2.公寓本来就是办公楼改的,可以用来注册公司,所以,你的邻居可能干什么的都有,比如婚庆公司,轰趴馆、美甲店、私厨,会所,不可描述之职业等等。

  这就导致环境嘈杂,人员复杂,大半夜high声四起。

  3.因为密度高楼层高,高峰时期电梯使用强度大,等待时间长,电梯安全性受到考验。

  4 物管能力很难跟上,小区绿化环境一般比较差。

  想自住的,好好考虑下。

公寓金融属性

  1杠杆

  公寓金融属性,很低,特别是杠杆。

  住宅:首套首贷30%,有房贷利率优惠,能用公积金贷款,最长能贷30年。

  公寓:50%首付,基准利率1.1倍以上。只能贷款10年,不能用公积金贷款,很多时候还必须要求全款。

  2融资

  房产的金融属性之一,就是向银行抵押贷款融资。

  在银行眼里,公寓地位是远低于住宅的。

  如果急用钱,一般来说,住宅能贷抵押评估值的七成。

  公寓,只能抵押贷5-6成,年限最多10年。

  而且,极易受到政策影响。

  2017年,北京、广州多城停止对商住公寓的抵押贷款,今后是否会全面禁停,还很难说。

  3涨幅

  一个好房子,一定是可居可租可售,好价格,好杠杆,未来的房价预期。

  房价涨幅溢价,是投资收益组成部分。

  在中国,公寓硬伤太多,涨幅受到很大限制,和住宅比,差得也不是一点半点。

  中国各地大兴基建,开辟天量商业地产,很多县级市都有CBD商务中心。

  写字楼卖不出去,改成公寓,供应量飙升,多城新公寓滞销,未来的公寓的空置率很可能一路走高。

  公寓价格一路走低,想要原价卖出都难,因为对买家而言就相当于已经涨价了。

  保值方面,公寓也远不及住宅,最先降价的就是公寓。

  2017年,北京住宅微跌,而公寓遭受腰斩暴跌,元气大伤!

  4税

  买了公寓想卖掉离场?呵呵,一大堆税在等着你。

  公寓交易税费又高又复杂,包括:

  房屋增值税土地增值税个人所得税契税营业税转移登记费印花税交易费

  一算下来,税费成本能达到房屋交易总价的20--35%,再加上中介费,一次交易就能吃掉你40%以上的增值收益。

  100万买套公寓,如果涨到200万 ,税费要占到增值额的30%-50%,七七八八一算中,各项税费成本加起来有60万。

  卖套公寓,扒你层皮!

  5流动性

  综上所述,公寓硬伤太多,变现成本过高,买得亏卖得更亏,注定二手市场交低,更别说各大城市公寓供过于求,所以公寓流动性远不如住宅。

  有粉丝说,他是河南三线城市人,公寓买8年了,现在亏本10万都卖不出去。

  买的时候贪便宜了,觉得自己当中间商吃差价,没想到,自己也成为了那个差价。

  这,就是妥妥的不良资产!

  现在中国楼市遭遇冰冻期,人民币也遭遇破七,没房票住宅买不了,公寓又不能买,存银行更亏。

  手里有个100多200万没地方投,该怎么办?

  不如考虑下投资国外。

  国内外公寓区别

  1产权

  国内即使是住宅,房屋产权只有70年,实际上是70年的使用权。

  国外公寓比如美国、澳洲、东南亚的泰国、马来西亚的公寓,几乎都是永久产权。

  新兴国家如越南,也是50加50年的百年产权。

  永久产权,意味着什么,意味着永久价值!意味着可以把房子永久的传承后代,意味着永远的现金流。

  2公摊面积

  在中国,你买房的钱,有25--40%交的是公摊面积的钱。

  而国外公寓是没有公摊面积,全部按使用面积算。

  国外的100平米房,使用面积等于国内120--140平米的房子。

  3空置率

  国际上,商品房空置率5%--10%为合理区间。

  中国的空置率多少,一直是个谜。

  根据彭博数据,中国城镇空房有5000万套。

  楼市供应过剩,楼市未来,急需去库存。

  而澳洲黄金海岸,空置率仅有1%左右。

布里斯班空置率只有2%

河内空置率,只有3%

  这些房产极为紧俏,完全不愁租不出去卖不出去。

  4租金回报率

  房产有投资价值,消费价值。

  其中消费价值的体现,就在于租金回报率。

  租金回报率:每年所得房租除以总房价。

  由于中国房价虚高,房租又低的可怜,使得中国楼市租金回报率相当低。

  在中国,中国大城市买套房300多400万,月租金4000多5000,单靠收租金,租金收益率只有1%左右。

  图片来源:国民经略。

  澳洲的租金回报率都在5.3%左右,布里斯班黄金海岸优质公寓甚至能达到6%-8%。吉隆坡市中心房价现在处于低位,均价只有2万多3万每平,而租金回报率却能达到4%---6%。

  河内的租金回报率,优质地段项目能达到5%--8%.

  5配套环境

  在国外,高端公寓必定在高端居住区商业区,生活设施齐全,物业服务周到,配套完善。

  健身房、温水游泳池、休闲中心、烧烤阳台,高端会所,酒吧,家庭影院,餐饮会议室是标配。

  每个公寓都会配备功能完善的保安系统,充分保护住客租客的安全。

  6人民币贬值

  配置海外资产,一个秘密就是,对冲分散风险。

  现在多国开始新一轮货币宽松,开始新一轮通货膨胀,人民币也刚刚破七。

  猪肉价,一年间已经涨了快四倍。

  钱是越来越毛了。

  而国内房产处于冷冻期,房价一直阴跌。

  这时候,房产配置的范围视野格局要放大放远,。与其把投中国公寓的钱拿着打水漂,不如延展到外省,外国看看。

  投资房子,实际上就是把钱存房子里,让房产成为一只能下金蛋的鸡。

  找到优质项目,租金和房价都会一路攀升,产生的收益会远大于你当初的投资成本。